ZOOM sur...Le dispositif LMP
Le dispositif Loueur Meublé Professionnel
Quels sont les logements concernés?
Il s'agit des logements meublés à usage locatif et les résidences de services (Etudiantes, Médicalisées, Affaire, Tourisme).
Quel est l'avantage fiscal?
Le résultat fiscal est déterminé en prenant en compte les recettes auxquelles il faut soustraire :
-l'ensemble
des charges engagées pour les besoins de l'exploitation (entretien et
réparation, charges de copropriété, taxes foncières et
professionnelles, frais de comptabilité, les charges sociales).
-les intérêts d'emprunt.
-et
les frais d’établissement (frais d’acte, d’hypothèque d’étude et de
recherche honoraires, frais de dossiers, droit d’enregistrement,
commissions, expert-comptable.)
Jusqu’au 1er Janvier 2005 ils
étaient déduits de manière échelonnée sur une période maximale de 5 ans
et pouvaient donc générer un déficit imputable sur le RIG.
Depuis deux choix sont possibles :
-Soit
l’ensemble des frais d’établissement sont déduits l’année de
l’engagement et si le déficit est supérieur au revenu global le surplus
pourra s’imputer l’année suivante.
- Soit les frais
d’établissement sont incorporés à la valeur des immobilisations
immobilières et sont donc amortis a raison de 4% par an pendant 25 ans
-Les
amortissements de l’immobilier (4%de l’investissement sur 25 ans) et du
mobilier (20% de l’investissement pendant 5 ans) peuvent être déduits à
condition de ne pas engendrer un déficit imputable sur le revenu global
et de ne pas excéder le montant des loyers diminués des autres charges
afférentes aux bien loués. Les amortissements non déduits sont
reportables sans limitation de durée et s'imputeront des bénéfices
futurs. Ils permettront alors de générer des revenus non fiscalisés.
Attention le terrain n'est jamais amortissable.
-Récupération
de la TVA l'investisseur pourra récupérer la TVA (19,6%) dans le cadre
d’une résidences de service (avec au moins 3 services sur 4) et si le
bien est neuf. Attention il sera assujetti à la TVA sur les loyers
qu’il devra reverser (5.5%).
En ce qui concerne les droits de succession
-Exonération partielle des droits de successions
-Si il y a eu avant le décès un engagement collectif de conservation d'une durée de deux ans minimum des biens
-Si chacun des héritiers conserve les biens concernés pendant six années à compter du décès
-Et si l'un des héritiers poursuit l'exploitation, comme activité principale, pendant au moins 5 ans.
En conséquence, il y aura :
-Une exonération de la moitié de la valeur du bien professionnel pour le calcul des droits de succession,
-Un différé de 5 ans pour les payer
-A l'issue de cette période, fractionnement du paiement sur dix ans.
-Et
si les héritiers conservent le statut de loueur professionnel, ils
seront autorisés à déduire de leur résultat le montant des droits de
succession acquittés.
Quelles sont les obligations du loueur?
-Pour
avoir le statut de Loueur Meublé Professionnel il faut réaliser 23 000€
de recettes annuelles ou au moins 50% de ses revenus globaux à partir
de cette même activité.
-Tenir une comptabilité commerciale ainsi
que de se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et
comptables pesant sur les entreprises.
-S’inscrire au RCS
-La déclaration fiscale se fait sur la 2042C au régime BIC professionnel réel normal ou réel simplifié.
Quelques remarques...
Possibilité d’exonération d’ISF
si les recettes sont supérieures à 23 000€ et si le montant des
recettes est supérieures à 50% des revenus du foyer fiscal et
s’il est l’activité principale d’un des membres du foyer.
Exonération des plus values pour autant que l'activité soit exercée depuis plus de 5 ans et que les
résultats n'excèdent pas le double des limites du micro BIC (152 600 €)
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