22 janvier 2006

ZOOM sur...Le dispositif LMP

Le dispositif Loueur Meublé Professionnel

Quels sont les logements concernés?

Il s'agit des logements meublés à usage locatif et les résidences de services (Etudiantes, Médicalisées, Affaire, Tourisme).

Quel est l'avantage fiscal?

Le résultat fiscal est déterminé en prenant en compte les recettes auxquelles il faut soustraire :

-l'ensemble des charges engagées pour les besoins de l'exploitation (entretien et réparation, charges de copropriété, taxes foncières et professionnelles, frais de comptabilité, les charges sociales).
-les intérêts d'emprunt.
-et les frais d’établissement (frais d’acte, d’hypothèque d’étude et de recherche honoraires, frais de dossiers, droit d’enregistrement, commissions, expert-comptable.)

Jusqu’au 1er Janvier 2005 ils étaient déduits de manière échelonnée sur une période maximale de 5 ans et pouvaient donc générer un déficit imputable sur le RIG.
Depuis deux choix sont possibles :
-Soit l’ensemble des frais d’établissement sont déduits l’année de l’engagement et si le déficit est supérieur au revenu global le surplus pourra s’imputer l’année suivante.

- Soit les frais d’établissement sont incorporés à la valeur des immobilisations immobilières et sont donc amortis a raison de 4% par an pendant 25 ans
-Les amortissements de l’immobilier (4%de l’investissement sur 25 ans) et du mobilier (20% de l’investissement pendant 5 ans) peuvent être déduits à condition de ne pas engendrer un déficit imputable sur le revenu global et de ne pas excéder le montant des loyers diminués des autres charges afférentes aux bien loués. Les amortissements non déduits sont reportables sans limitation de durée et s'imputeront des bénéfices futurs. Ils permettront alors de générer des revenus non fiscalisés.
Attention le terrain n'est jamais amortissable.

-Récupération de la TVA l'investisseur pourra récupérer la TVA (19,6%) dans le cadre d’une résidences de service (avec au moins 3 services sur 4) et si le bien est neuf. Attention il sera assujetti à la TVA sur les loyers qu’il devra reverser (5.5%).

En ce qui concerne les droits de succession

-Exonération partielle des droits de successions
-Si il y a eu avant le décès un engagement collectif de conservation d'une durée de deux ans minimum des biens
-Si chacun des héritiers conserve les biens concernés pendant six années à compter du décès
-Et si l'un des héritiers poursuit l'exploitation, comme activité principale, pendant au moins 5 ans.

En conséquence, il y aura :
-Une exonération de la moitié de la valeur du bien professionnel pour le calcul des droits de succession,
-Un différé de 5 ans pour les payer
-A l'issue de cette période, fractionnement du paiement sur dix ans.
-Et si les héritiers conservent le statut de loueur professionnel, ils seront autorisés à déduire de leur résultat le montant des droits de succession acquittés.


Quelles sont les obligations du loueur?

-Pour avoir le statut de Loueur Meublé Professionnel il faut réaliser 23 000€ de recettes annuelles ou au moins 50% de ses revenus globaux à partir de cette même activité.
-Tenir une comptabilité commerciale ainsi que de se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises.
-S’inscrire au RCS
-La déclaration fiscale se fait sur la 2042C au régime BIC professionnel réel normal ou réel simplifié.

Quelques remarques...

Possibilité d’exonération d’ISF si les recettes sont supérieures à 23 000€ et si le montant des recettes est supérieures à 50% des revenus du foyer fiscal  et s’il est l’activité principale d’un des membres du foyer.

Exonération des plus values pour autant que l'activité soit exercée depuis plus de 5 ans et que les
résultats n'excèdent pas le double des limites du micro BIC (152 600 €)

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Commentaires sur ZOOM sur...Le dispositif LMP

    questions sur statut LMP

    Est il possible d'amortir en s'installant en LMP des biens déjà présents dans notre patrimoine ? Si oui, sur quelles bases: valeur d'achat ou valeur vénale au moment de l'installation en LMP?
    Est il possible de continuer à louer une résidence secondaire en micro BIC tout en s'installant en LMP pour d'autres biens?

    Merci.

    Posté par georges, 05 mars 2006 à 10:07 | | Répondre
  • Réponse

    Bonjour,

    Pour répondre à vos différentes questions:
    Est il possible d'amortir en s'installant en LMP des biens déjà présents dans notre patrimoine ?

    La réponse est OUI sauf si parmi les biens à intégrer dans la LMP, certains sont au sein d'une copropriété. En effet, ce "transfert" nécessite un accord de la coproprité qui refuse dans 90 % des cas, considérant ce changement d'usage comme dévalorisant pour la copropriété.
    De plus, et même si la copropriété acceptait, il faudrait également une autorisation de la préfécture qui elle même refuse dans 99 % (!) des cas, en évoquant le motif d' "exercice illicite d'activité d'hôtellerie". Cela concerne tous les biens situés en métropole.

    Si oui, sur quelles bases: valeur d'achat ou valeur vénale au moment de l'installation en LMP?

    La base retenue dans ce cas est la valeur réelle du bien à la date de l'intégration dans la LMP, et non la valeur d'achat.

    Est il possible de continuer à louer une résidence secondaire en micro BIC tout en s'installant en LMP pour d'autres biens?

    Non, les statuts LMP ou LMNP ne sont pas compatibles avec le régime du micro foncier.

    Posté par Le modo, 07 mars 2006 à 17:51 | | Répondre
  • merci

    Je tiens à vous remercier pour la précision de vos réponses, qui m'a à vrai dire très agréablement surpris...
    Cela nous permet déjà d'avancer et je n'hésiterai pas à l'avenir si j'ai d'autres questions.

    Bien cordialement,

    Georges Loss

    Posté par Georges, 07 mars 2006 à 18:06 | | Répondre
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