07 février 2006

ZOOM sur...Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux

Quels sont les logements concernés?

Logements anciens situés soit :

- Dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP), la création de ces zones résulte d’un arrêté préfectoral.
- Soit en secteur sauvegardé

 Quel est le régime fiscal?

Le propriétaire peut imputer sur son revenu global le déficit foncier résultant de l’opération de restauration immobilière. A l’exception des intérêts d’emprunt et des frais accessoires à un emprunt, toutes les charges de la propriété de droit commun peuvent engendrer un déficit imputable non plafonné sur le revenu global. Il en va de même des charges suivantes, si elles
sont engagées dans des conditions bien précises :
-Les frais d’adhésion à un A.F.U,
-Les frais liés aux travaux de démolition et de modification prescrits sur le plan de sauvegarde,
-Les frais liés aux travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants ( sous certaines
conditions ).
-Les frais de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble, c'est-à-dire rendre habitable des combles, des greniers et parties communes ( sous certaines conditions ).

Abattement forfaitaire sur les loyers de 14%

Quelles sont les obligations du loueur?

Obligations:

-Il doit être loué pendant 6 ans au minimum, à titre de résidence principale non meublée.
-L’acquéreur doit entreprendre des travaux de restauration immobilière qui devront avoir été déclarés d’utilité publique et faire l’objet d’une autorisation spéciale délivrée par le Préfet (AST).
-Les travaux entrepris doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti et sont réalisés sous la surveillance de l’Architecte des Bâtiments de France.
-La restauration du bien doit être l’initiative d’une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés en AFU (Association Foncière Urbaine).

Obligations déclaratives :

Si l’ immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, pour bénéficier des dispositions de la loi Malraux, il faut fournir aux services fiscaux les justificatifs suivants :

- Une note sur papier libre comprenant l’adresse et la surface du logement,
- Un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l’achèvement des travaux à usage de résidence principale du locataire pendant 6 ans,
- Les déclarations 2042 et 2042 S,
-Une déclaration de revenus pour l’imputation sur le revenu global,
- Une copie du bail,
- Le cas échéant, la copie de l’autorisation préfectorale spéciale des travaux et visa de l’architecte,
- Le cas échéant, la copie de la déclaration d’utilité publique.

Quelques remarques...

-Incompatible avec le régime Micro-Foncier.
-Attention à la Plus-Value, car lors de la revente, n’est pas pris en compte le coût des travaux y compris après 6 ans.
-Une opération Malraux terminée peut être transformée en Besson dans l’ancien.

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