Le dispositif Malraux

Quels sont les logements concernés?

Logements anciens situés soit :

- Dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP), la création de ces zones résulte d’un arrêté préfectoral.
- Soit en secteur sauvegardé

 Quel est le régime fiscal?

Le propriétaire peut imputer sur son revenu global le déficit foncier résultant de l’opération de restauration immobilière. A l’exception des intérêts d’emprunt et des frais accessoires à un emprunt, toutes les charges de la propriété de droit commun peuvent engendrer un déficit imputable non plafonné sur le revenu global. Il en va de même des charges suivantes, si elles
sont engagées dans des conditions bien précises :
-Les frais d’adhésion à un A.F.U,
-Les frais liés aux travaux de démolition et de modification prescrits sur le plan de sauvegarde,
-Les frais liés aux travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants ( sous certaines
conditions ).
-Les frais de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble, c'est-à-dire rendre habitable des combles, des greniers et parties communes ( sous certaines conditions ).

Abattement forfaitaire sur les loyers de 14%

Quelles sont les obligations du loueur?

Obligations:

-Il doit être loué pendant 6 ans au minimum, à titre de résidence principale non meublée.
-L’acquéreur doit entreprendre des travaux de restauration immobilière qui devront avoir été déclarés d’utilité publique et faire l’objet d’une autorisation spéciale délivrée par le Préfet (AST).
-Les travaux entrepris doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti et sont réalisés sous la surveillance de l’Architecte des Bâtiments de France.
-La restauration du bien doit être l’initiative d’une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés en AFU (Association Foncière Urbaine).

Obligations déclaratives :

Si l’ immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, pour bénéficier des dispositions de la loi Malraux, il faut fournir aux services fiscaux les justificatifs suivants :

- Une note sur papier libre comprenant l’adresse et la surface du logement,
- Un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l’achèvement des travaux à usage de résidence principale du locataire pendant 6 ans,
- Les déclarations 2042 et 2042 S,
-Une déclaration de revenus pour l’imputation sur le revenu global,
- Une copie du bail,
- Le cas échéant, la copie de l’autorisation préfectorale spéciale des travaux et visa de l’architecte,
- Le cas échéant, la copie de la déclaration d’utilité publique.

Quelques remarques...

-Incompatible avec le régime Micro-Foncier.
-Attention à la Plus-Value, car lors de la revente, n’est pas pris en compte le coût des travaux y compris après 6 ans.
-Une opération Malraux terminée peut être transformée en Besson dans l’ancien.

Le dispositif Loueur Meublé Professionnel

Quels sont les logements concernés?

Il s'agit des logements meublés à usage locatif et les résidences de services (Etudiantes, Médicalisées, Affaire, Tourisme).

Quel est l'avantage fiscal?

Le résultat fiscal est déterminé en prenant en compte les recettes auxquelles il faut soustraire :

-l'ensemble des charges engagées pour les besoins de l'exploitation (entretien et réparation, charges de copropriété, taxes foncières et professionnelles, frais de comptabilité, les charges sociales).
-les intérêts d'emprunt.
-et les frais d’établissement (frais d’acte, d’hypothèque d’étude et de recherche honoraires, frais de dossiers, droit d’enregistrement, commissions, expert-comptable.)

Jusqu’au 1er Janvier 2005 ils étaient déduits de manière échelonnée sur une période maximale de 5 ans et pouvaient donc générer un déficit imputable sur le RIG.
Depuis deux choix sont possibles :
-Soit l’ensemble des frais d’établissement sont déduits l’année de l’engagement et si le déficit est supérieur au revenu global le surplus pourra s’imputer l’année suivante.

- Soit les frais d’établissement sont incorporés à la valeur des immobilisations immobilières et sont donc amortis a raison de 4% par an pendant 25 ans
-Les amortissements de l’immobilier (4%de l’investissement sur 25 ans) et du mobilier (20% de l’investissement pendant 5 ans) peuvent être déduits à condition de ne pas engendrer un déficit imputable sur le revenu global et de ne pas excéder le montant des loyers diminués des autres charges afférentes aux bien loués. Les amortissements non déduits sont reportables sans limitation de durée et s'imputeront des bénéfices futurs. Ils permettront alors de générer des revenus non fiscalisés.
Attention le terrain n'est jamais amortissable.

-Récupération de la TVA l'investisseur pourra récupérer la TVA (19,6%) dans le cadre d’une résidences de service (avec au moins 3 services sur 4) et si le bien est neuf. Attention il sera assujetti à la TVA sur les loyers qu’il devra reverser (5.5%).

En ce qui concerne les droits de succession

-Exonération partielle des droits de successions
-Si il y a eu avant le décès un engagement collectif de conservation d'une durée de deux ans minimum des biens
-Si chacun des héritiers conserve les biens concernés pendant six années à compter du décès
-Et si l'un des héritiers poursuit l'exploitation, comme activité principale, pendant au moins 5 ans.

En conséquence, il y aura :
-Une exonération de la moitié de la valeur du bien professionnel pour le calcul des droits de succession,
-Un différé de 5 ans pour les payer
-A l'issue de cette période, fractionnement du paiement sur dix ans.
-Et si les héritiers conservent le statut de loueur professionnel, ils seront autorisés à déduire de leur résultat le montant des droits de succession acquittés.

Quelles sont les obligations du loueur?

-Pour avoir le statut de Loueur Meublé Professionnel il faut réaliser 23 000€ de recettes annuelles ou au moins 50% de ses revenus globaux à partir de cette même activité.
-Tenir une comptabilité commerciale ainsi que de se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises.
-S’inscrire au RCS
-La déclaration fiscale se fait sur la 2042C au régime BIC professionnel réel normal ou réel simplifié.

Quelques remarques...

Possibilité d’exonération d’ISF si les recettes sont supérieures à 23 000€ et si le montant des recettes est supérieures à 50% des revenus du foyer fiscal  et s’il est l’activité principale d’un des membres du foyer.

Exonération des plus values pour autant que l'activité soit exercée depuis plus de 5 ans et que les
résultats n'excèdent pas le double des limites du micro BIC (152 600 €)

Le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel

Quels sont les logements concernés?

Il s'agit de logements meublés à usage locatif et les résidences de services (Etudiantes, Médicalisées, Affaire, Tourisme).

Quel est l'avantage fiscal?

Le Loueur en Meublé Non Professionnel est autorisé à imputer les déficits occasionnés par cette activité sur ses revenus de même nature.

Le résultat est déterminé en prenant en compte :

-l'ensemble des charges et les frais engagés pour les besoins de l'exploitation (entretien et réparation, charges de copropriété, taxes foncières et professionnelles, frais de comptabilité, frais d’actes, frais de dossiers, d’hypothèque, les charges sociales).

-les intérêts d'emprunt.

-les amortissements de l’immobilier (4%de l’investissement sur 25 ans) et du mobilier (20% de l’investissement pendant 5 ans) peuvent être déduits à condition de ne pas engendrer un déficit imputable sur le revenu global et de ne pas excéder le montant des loyers diminués des autres charges afférentes aux bien loués. Les amortissements non déduits sont reportables sans limitation de durée et s'imputeront des bénéfices futurs. Ils permettront alors de générer des revenus non fiscalisés.
Attention le terrain n'est jamais amortissable.

-récupération de la TVA l'investisseur pourra récupérer la TVA (19,6%) dans le cadre d’une résidence de services (avec au moins 3 services sur 4) et si le bien est neuf. Attention il sera assujetti à la TVA sur les loyers qu’il devra reverser (5.5%).

Quelles sont les obligations du loueur?

Le loueur doit tenir une comptabilité commerciale et doit se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises.

La déclaration fiscale se fait sur la 2042C au régime BIC non professionnel réel normal ou réel simplifié.

Attention si l’activité est inscrite au RCS et génère plus de 23 000€ le statut passe automatiquement en LMP (Loueur Meublé Professionnel) cf fiche LMP dans les catégories

A noter que l'acquéreur peut être une personne physique ou une personne morale (EURL ou SARL de famille)

Quels sont les logements concernés?

Il s'agit d'un logement situé dans des résidences de tourisme avec service situé en Zone de Revitalisation Rurales (JO du 15/02/1996).
Il s’agit de logements neufs ou en état futur d’achèvement ou bien de logements achevés avant le 01/01/1989 en cas de travaux de réhabilitation.

Quel est l'avantage fiscal?

On distingue 2 cas de figure:

En cas d’acquisition :
Récupération de la TVA dans le cas de résidence de service avec 3 services sur 4
Réduction du chèque d’impôt de 25 % du montant de l’investissement étalé sur 6 ans depuis le 1 janvier 2005 (précédemment étalé sur 4 ans).

En cas de réhabilitation :

Réduction du chèque d’impôt de 20% du montant du prix de revient du logement augmenté des travaux de réhabilitation définis par le décret.
Cette réduction est imputée au titre de l’année d’achèvement des travaux à raison du 1/6ème des plafonds, puis le solde pour les 5 années suivantes dans les mêmes conditions.
Abattement forfaitaire de 6% sur le montant des loyers pendant les 9 premières années.

Plafonds et obligations du loueur

L'avantage fiscal sur l'investissement est limité à
- 50 000 € pour un célidataire
- 100 000 € pour un couple marié ou pacsé

La réduction maximum est donc de 50 000 € x 25% / 6 ans soit 2083 € pour un célibataire
                                             100 000 € x 25% / 6 ans soit 4167 € pour un couple

De plus, le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence au travers d'un bail commercial.

Quelques remarques...

L'investisseur a la possibilité d'occuper le logement au plus, 8 semaines par an.
A noter aussi que les travaux de réhabilitation doivent faire l'objet d'un permis de construire.
Enfin, ce dispositif est en vigueur jusqu'au 31/12/2006.

Qui sont les bénéficiaires de ce dispositif?

Les propriétaires de logements neufs acquis depuis le 03-04-2003 et affectés à la résidence principale du locataire peuvent bénéficier d'un amortissement de leur investissement.       

Ce dispositif appelé Robien s'adresse aux personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et qui s'engagent à respecter certaines obligations. Les revenus de vos locations doivent être imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.

Quel est l'engagement de location?

Le propriétaire s'engage à mettre en location son bien pendant une durée de 9 ans (reconductible deux fois par période de 3 ans). En outre, cette location doit constituer l'usage principal du locataire. Elle peut bénéficier à une personne physique autre qu'un membre de votre foyer fiscal.

Quels sont les principaux avantages du dispositif?

Vous pouvez déduire de vos revenus de location une partie du prix du bien majoré des frais de notaires, des commissions agence, TVA et droit de timbre, à raison de

- 8 % les 5 premières années de la convention, soit 40 %

- 2,5 % les 4 années suivantes, soit 10 %

A l'issue de cette période de 9 ans, vous pouvez renouveler l'amortissement pendant 2 fois 3 ans à 2,5 % par an, soit encore 15 %.

Au total sur 15 ans, c'est donc 65 % du prix de revient du bien qui seront déduits de vos revenus fonciers, diminuant ainsi le montant de votre revenu imposable, donc de vos impôts.

Il s’agit pour vous d’une vraie économie car l’amortissement déductible n’est pas lié à une sortie de trésorerie. Il convient aussi de noter que l'amortissement démarre à compter du premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble. Si l'achèvement de ce dernier intervient au cours de l'année, l'amortissement sera calculé au prorata temporis.

Durant cette période d'amortissement, la déduction forfaitaire sur les loyers ne couvre plus l'amortissement, son taux est donc ramené de 14 % à 6 %.

L'idée : Créer un déficit foncier imputable sur l'ensemble de vos revenus!

L’amortissement et la totalité des déductions dépassant largement le montant des loyers, vous créez alors un déficit foncier.

Ce déficit foncier est déductible sur la totalité de vos revenus imposables dans la limite de 10 671 € par an. Au delà de ce plafond, vous pouvez reporter le solde déficitaire restant durant les dix années suivantes.

NOTE : A noter qu'une modification de la loi est à prévoir pour les jours à venir... Les principales modifications porteront sur les conditions de déduction, à savoir : 6 % les 7 premières années et 4 % les 2 années suivantes... A CONFIRMER.

Bienvenue sur ce blog consacré à la défiscalisation et à la gestion de patrimoine!

Vous trouverez ici toutes les informations nécessaires pour la mise en place d'une opération:

- les concepts dits "défiscalisants" et le fonctionnement des lois de défiscalisation
- des conseils pour une défiscalisation réussie
- des liens utiles (professionnels, magazines économiques...)
- des exemples concrets pour mieux comprendre l'avantage des différents dispositifs

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Le modo